Baugrundrisiko im Tiefbau: Was das OLG Hamm wirklich verschiebt

Baugrund ist der Teil des Projekts, den niemand sieht – bis etwas schiefgeht.
Genau dann entscheidet sich, wer wirklich das Risiko trägt: Auftraggeber oder Auftragnehmer.

Das Urteil des OLG Hamm vom 8. Juli 2025 (21 U 2/23, ZfBR 2025, 668) schärft diese Linie spürbar. Es geht weit über den Einzelfall hinaus und markiert eine Verschiebung in der Risikokultur des Bauvertragsrechts.

1. Der Fall: Microtunneling, Havarie, Mehrkosten

Ausgangspunkt ist ein Tiefbauvorhaben: Eine Gasleitung soll im Rohrvortriebsverfahren (Microtunneling) unter Straße und Fluss verlegt werden. Auftraggeberin ist ein Gasnetzbetreiber, beauftragt wird ein Tiefbauunternehmen, das wiederum eine auf Rohrvortrieb spezialisierte Subunternehmerin einsetzt.

Die Ausgangslage:

• Es liegt ein Bodengutachten vor, das den Einsatz des Verfahrens als geeignet einstuft.
• Das Gutachten weist – in der Sprache der DIN 18300 – Boden mit einem relevanten Stein- und Geröllanteil aus, einschließlich Korngrößen bis in den Bereich großer Blöcke.
• Die ausführende Unternehmerin wählt zunächst eine Maschine, später – nach einem ersten Hinweis auf schwierigere Verhältnisse – eine leistungsfähigere.

Dann die Havarie:
Die Vortriebsmaschine blockiert, der Brecher setzt aus, die Arbeit kommt zum Stillstand. Die Trasse wird schließlich in offener Bauweise fertiggestellt.

Die Unternehmerin verlangt daraufhin vom Auftraggeber:

• Mehrkosten für die Umstellung auf offene Bauweise,
• Kosten der Bergung und Reparatur der Maschine,
• Stillstandskosten.

Das Landgericht weist die Klage ab, das OLG Hamm bestätigt.

2. Kernaussagen des OLG Hamm

Das Urteil arbeitet mehrere Punkte klar heraus:

a) Keine „Baugrundrisiko-Pauschale“ zugunsten des Unternehmers

Mehrkosten wegen abweichender Baugrundverhältnisse lassen sich nicht allein mit der allgemeinen Formel begründen, der Bauherr trage das Baugrundrisiko. Die Aussage des Senats ist deutlich: Wer sich auf Baugrundabweichungen beruft, muss zunächst über Auslegung klären, welchen Leistungs- und Risikobereich der Auftragnehmer vertraglich übernommen hat und was mit der vereinbarten Vergütung bereits abgegolten ist.[1]

Die oft zu hörende Formel „Der Bauherr trägt das Baugrundrisiko“ trägt einen Anspruch nicht. Sie ist allenfalls Ausgangspunkt für die Vertragsauslegung, nicht deren Ergebnis.

b) Fehlschlag eines geeigneten Verfahrens als Unternehmerrisiko

Der prägnanteste Satz der Entscheidung:
Scheitert ein grundsätzlich geeignetes Verfahren, obwohl Leistungsziel und ausgeschriebener Baugrund unverändert geblieben sind, liegt das im Risikobereich des Auftragnehmers. Ausschlaggebend ist die werkvertragliche Erfolgshaftung: Der Unternehmer schuldet das Werk, nicht einen bestimmten Aufwand. Auch die Unvermeidbarkeit des Risikos ändert daran nichts; die Haftung ist verschuldensunabhängig auf den Eintritt des versprochenen Erfolgs gerichtet.[2]

Damit werden zwei Argumentationslinien abgeschnitten:

• Das Gerät ist teurer geworden oder beschädigt worden – das bleibt grundsätzlich Unternehmerrisiko.
• Das Ereignis war „unvorhersehbar“ – solange es in den vertraglich übernommenen Risikobereich fällt, führt das nicht zur Mehrvergütung oder Vertragsanpassung.

c) Keine Nachtragsvergütung ohne Anordnung

Eine zentrale Rolle spielt § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B. Das Gericht verneint eine mehrvergütungsauslösende Anordnung:

• Die Umstellung auf offene Bauweise beruht letztlich auf der Notwendigkeit, den geschuldeten Erfolg trotzdem zu erreichen, nicht auf einer Änderung des Leistungsziels durch den Auftraggeber.
• Stillstandskosten und Geräteschäden sind Folgen einer Behinderung, nicht einer Anordnung. Eine „Bitte, das Gerät zu bergen“, macht daraus keinen vergütungspflichtigen Zusatzauftrag.

d) Keine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Auch § 313 BGB greift nicht. Der Senat betont, dass Geschäftsgrundlage und Risikozuweisung nicht durcheinandergeraten dürfen:

• Die vertragliche Risikoverteilung – einschließlich der Einbeziehung der VOB/B – ist vorrangiger Maßstab.
• Wer eine Gefahr kennt oder kennen muss und dennoch unverändert abschließt, übernimmt regelmäßig deren Risiko.

Der Einwand, der Fremdkörper im Boden sei „wirklich nicht vorhersehbar“ gewesen, verfängt deshalb nicht. Die Möglichkeit lokal auffälliger Auffüllungen und Fremdkörper war im Bodengutachten zumindest angelegt.[3]

3. Einordnung in die Gesamtlinie: Kein originäres Baugrundrisiko

Die Anmerkung von Steffen in NJW-Spezial 2025 ordnet das Urteil in die bekannte Linie des BGH ein: Es gibt kein abstraktes „Baugrundrisiko“ des Auftraggebers.[4]

Die Verteilung folgt vielmehr drei Schritten:

• Ausgangspunkt ist die vertragliche Beschreibung von Leistung und Baugrund.
• Die Frage lautet dann: Welche „Gefahren“ hat der Unternehmer – erkennbar oder bewusst – mit übernommen?
• Erst wenn sich aus Vertrag, Leistungsbeschreibung und Bodengutachten keine klare Zuweisung ergibt, kommen ergänzende Grundsätze, etwa zur Geschäftsgrundlage, in Betracht.

Das OLG Hamm knüpft ausdrücklich an diese Rechtsprechung an (BGH, Urt. v. 20.8.2009 – VII ZR 205/07, ZfBR 2010, 53) und führt sie konsequent fort.[5]

Besonders deutlich wird:
Der Unternehmer ist nicht „Opfer“ unglücklicher Bodenverhältnisse, sondern aktiver Risikoträger – jedenfalls dann, wenn Bodengutachten und Vertragslage ihm die relevanten Parameter vor Augen geführt haben und er seine Verfahren darauf ausrichten konnte.

4. Praktische Konsequenzen für die Vertragsgestaltung

Für Auftraggeber, Planer und Bauunternehmen ergeben sich aus der Entscheidung mehrere Handlungsfelder.

Für Auftraggeber:

• Leistungsbeschreibung und Bodengutachten müssen sauber aufeinander abgestimmt werden.
• Die Baugrundinformationen sollten so konkret sein, dass sie eine fundierte Kalkulation ermöglichen – ohne zugleich eine Garantie für „hindernisfreien Boden“ zu enthalten.
• Klauseln zu „örtlichen Gegebenheiten“ sollten bewusst formuliert werden: Wollen die Parteien das Risiko bestimmter Ereignisse ausdrücklich beim Unternehmer belassen, muss das klar gesagt werden.

Für Auftragnehmer:

• Bodengutachten sind keine beiläufige Anlage, sondern Kerndokument. Wer sie nicht vollständig auswertet, kalkuliert blind.
• Die Auswahl von Verfahren und Geräten muss sichtbar an den Gutachtenparametern ausgerichtet sein; hier beginnt das Risikomanagement.
• Bedenkenanzeigen sollten nicht nur „Formalien“ erfüllen, sondern konkret begründen, welche Risiken gesehen werden und welche Alternativen denkbar sind.
• Nachtragsstrategien dürfen nicht allein auf „Baugrundrisiko“-Argumente setzen, sondern müssen sauber zwischen Leistungsänderung, Anordnung und bloßer Behinderung unterscheiden.

Für beide Seiten:

• Der Einsatz von Spezialverfahren wie Microtunneling verlangt ein eigenes Risikokapitel im Vertrag.
• Stillstands- und Gerätekosten können – wenn gewollt – über eigenständige Regelungen adressiert werden; das Gesetz liefert dafür kein fertiges Modell.

5. Baugrund als Brennglas für Risikokultur

Das Urteil des OLG Hamm ist keine „Anti-Unternehmer-Entscheidung“.
Es ist ein klares Signal für vertraglich bewusste Risikoverteilung.

Wer den Baugrund als reines „Schicksalsthema“ behandelt, läuft künftig noch stärker Gefahr, im Streitfall leer auszugehen. Wer ihn als gestaltbare Risikokategorie versteht – mit klaren Informationen, bewusster Vertragsgestaltung und dokumentierten technischen Entscheidungen –, gewinnt dagegen an Souveränität.