Ein Fall aus der Praxis: Ein Besteller beauftragt 2009 den Bau eines Fahrsilos. Fertigstellung 2010, Zahlung erfolgt. Fünf Jahre läuft alles reibungslos.
Dann zeigen sich großflächige Risse, die vereinbarte Werte deutlich überschreiten. Der Besteller verlangt 120.000 Euro Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung.
Das Landgericht gibt ihm Recht – zu 100 Prozent. Das OLG Nürnberg kürzt auf 80.000 Euro.
Die Begründung: Nach fünf Jahren störungsfreier Nutzung sei ein Abzug von einem Drittel "neu für alt" gerechtfertigt. Schließlich habe der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen müssen.
Der BGH kippt diese Entscheidung. Und zwar eindeutig:
• § 635 Abs. 2 BGB kennt keine Einschränkung nach Zeitpunkt der Mangelbeseitigung
• Die Nacherfüllung ist synallagmatisch mit der Vergütung verknüpft
• Mit der Mangelbeseitigung erfüllt der Unternehmer seine Herstellungspflicht
• Vorteile aus später Mangelbeseitigung haben keinen Bezug zum Synallagma.
Die Argumentation findet sich auch im Beck'schen Online-Kommentar zur VOB/B: Ein Ausgleich scheidet aus, wenn Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen. Der Auftragnehmer kann sich keine Vorteile dadurch „erarbeiten", dass er begründete Mängelansprüche nicht erfüllt (Koenen, BeckOK VOB/B, § 13 Abs. 5, Rn. 75).
Der BGH bestätigt diese Linie.
Was heißt das konkret?
Wer mangelhaft baut, profitiert nicht davon, dass der Mangel erst spät entdeckt wird. Die Tatsache, dass ein Besteller sein mangelhaftes Werk jahrelang nutzen musste, rechtfertigt keine Kürzung.
Im Gegenteil: Sie ist Ausdruck des Problems, nicht seine Lösung.
Die Entscheidung stellt klar: Leistung gegen Leistung. Nicht: Leistung gegen reduzierte Leistung, weil der Mangel sich Zeit ließ.
Für die Praxis bedeutet das:
Bauunternehmer können sich nicht mehr darauf verlassen, dass eine späte Mangelentdeckung ihnen finanzielle Vorteile verschafft. Besteller müssen nicht länger befürchten, für die Verzögerung der Mängelerkennung bestraft zu werden.
Das Urteil datiert vom 27. November 2025. Aktenzeichen: VII ZR 112/24.
Eine Entscheidung, die Klarheit schafft.
