Vollständige Fertigstellung nach MaBV: Wenn Abnahmereife genügt

Bei Bauträgerprojekten entscheidet ein einziges Wort darüber, ob die Schlussrate fällig ist oder nicht: „vollständig“.

§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV knüpft die letzte Rate an die „vollständige Fertigstellung“ des Vertragsobjekts. Jahrelang wurde gestritten, was das genau heißt. Das Kammergericht hat dazu mit Urteil vom 11. April 2025 (21 U 71/22, ZfBR 2025, 647) eine klare Linie gezogen – und sie an den Begriff der Abnahmereife gekoppelt.

1. Der Fall: Schlussrate, Protokollmängel, Bauabschnitte

Der Fall ist typisch für größere Wohnprojekte:

• Eine Bauträgerin errichtet in mehreren Bauabschnitten eine Wohnanlage mit 276 Einheiten.
• Im Bauträgervertrag ist ein Zahlungsplan vereinbart, der § 3 MaBV nachgebildet ist; die Schlussrate hängt von der „vollständigen Fertigstellung“ ab.
• Die Erwerberin zahlt nicht vollständig, beruft sich auf Mängel im Sonder- und Gemeinschaftseigentum und macht fehlende Fertigstellung geltend.

Das Landgericht weist die Klage der Bauträgerin mit der Begründung ab, es fehle an vollständiger Fertigstellung. Das Kammergericht hebt das Urteil teilweise auf und spricht die Schlussrate zu – teilweise Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung.

2. Kernaussage: Vollständige Fertigstellung = Abnahmereife

Der Senat setzt den Begriff der „vollständigen Fertigstellung“ mit Abnahmereife gleich.

Das bedeutet:

• Vollständig fertiggestellt ist das Objekt, wenn Sonder- und Gemeinschaftseigentum insgesamt abgenommen oder abnahmereif sind.
• Es dürfen keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.

Konsequent knüpft das Kammergericht damit an den zivilrechtlichen Fälligkeitsbegriff der §§ 640, 641 BGB an:
Wo Abnahme oder Abnahmereife vorliegt, ist die Vergütung fällig – Mängel werden über Rechte wie Nacherfüllung und Zurückbehaltungsrecht verarbeitet, nicht über das Kriterium der Fälligkeit.

3. Protokollmängel: Fälligkeit ja, aber nur Zug um Zug

Gerade bei Bauträgerprojekten spielen sogenannte „Protokollmängel“ eine große Rolle: Mängel, die im Abnahmeprotokoll festgehalten sind und danach fortbestehen.

Die Entscheidung stellt klar:

• Protokollmängel hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, wenn das Objekt im Übrigen abgenommen oder abnahmereif ist.
• Sie begründen zugunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede, die zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung führt (Zahlung nur gegen Mängelbeseitigung).

Damit grenzt sich das Kammergericht von einer in Teilen der Praxis vertretenen strengen Lesart ab, nach der bereits geringfügige Protokollmängel die vollständige Fertigstellung und damit die Fälligkeit der Schlussrate ausschließen.

4. Verhältnis zur BGH-Rechtsprechung

Besonders interessant ist, wie der Senat die Vorgaben des Bundesgerichtshofs liest:

• In VII ZR 47/97 hatte der BGH formuliert, dass die letzte Rate fällig wird, wenn der Bauträger sämtliche Arbeiten erbracht und alle wesentlichen Mängel behoben hat.
• In VII ZR 84/09 hatte der BGH eine Schlussrate als nicht fällig angesehen, weil noch Mängel mit einem Beseitigungsaufwand von 1.400 Euro bestanden – in einem seit Jahren schwelenden Streit.

Das Kammergericht sieht es wie folgt:

• Aus VII ZR 84/09 lasse sich kein allgemeiner Grundsatz ableiten, dass jede Form von Restmängeln die vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV ausschließe.
• Die Aussagen des BGH seien vor allem treu- und glaubensgeleitet: Ein Bauträger, der sich hartnäckig weigert, Restmängel zu beseitigen, solle nicht belohnt werden.

Der Senat sieht seine Lösung gerade als Umsetzung dieser Wertung:
Die Schlussrate wird fällig, aber der Erwerber behält ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB in Höhe des Doppelten der Mängelbeseitigungskosten.

So wird verhindert, dass der Bauträger trotz fortbestehender Restmängel ungeschützt die volle Schlussrate vereinnahmt – und trotzdem bleibt der Gleichlauf mit dem allgemeinen Werkvertragsrecht gewahrt.

5. Bauabschnitte: Wie weit reicht die Herstellungsverpflichtung?

Die Entscheidung geht über die reine Fälligkeitsfrage hinaus. Sie befasst sich ausführlich mit der Möglichkeit, die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers auf einzelne Bauabschnitte zu beschränken.

Kernpunkte:

• Grundsätzlich hat der Erwerber Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums einer Wohnanlage – also auch der anderen Häuser.
• Bei großen Projekten ist es aber legitim, die Anlage in Bauabschnitte zu teilen und die Herstellungsverpflichtung vertraglich auf den jeweils betroffenen Abschnitt zu beschränken.

Voraussetzungen:

• Die Regelung im Bauträgervertrag muss transparent und verständlich sein.
• Wohnungseigentumsrechtlich muss klargestellt sein, dass Erwerber eines Bauabschnitts nicht für Herstellung und Erhaltung der anderen Abschnitte haften.

Im entschiedenen Fall bejaht das Kammergericht diese Voraussetzungen:
Die Tiefgarage ist zwar physisch einheitlich, aber nach Bauabschnitten klar aufgeteilt; Kosten sind jeweils den entsprechenden Wirtschaftseinheiten zugeordnet, nur nicht zuordenbare Kosten werden gemeinsam getragen.

Für Mängel im Gemeinschaftseigentum des zweiten Bauabschnitts kann die Erwerberin des ersten Abschnitts deshalb kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

6. Praktische Folgen für Bauträger und Erwerber

Für Bauträger:

• Die Anknüpfung an Abnahmereife bringt Rechtsklarheit: Wenn Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen mangelfrei sind und abgenommen werden können, ist die Schlussrate fällig – trotz Protokollmängeln.
• Restmängel werden über Zug-um-Zug-Verurteilungen und Zurückbehaltungsrechte abgewickelt, nicht über eine „ewig“ ausstehende Fälligkeit.
• Bei Großprojekten lohnt es sich, die Bauabschnittslogik sauber in Vertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu verankern; so wird verhindert, dass Mängel in späteren Abschnitten die Fälligkeit der Schlussrate im ersten Abschnitt blockieren.

Für Erwerber:

• Die Verteidigung über „fehlende vollständige Fertigstellung“ wird enger. Wer die Schlussrate verweigern will, muss wesentliche, abnahmereifehindernde Mängel darlegen.
• Protokollmängel bleiben wichtig – aber als Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts, nicht als Blockade der Fälligkeit.
• Es wird entscheidend, genau zu prüfen, welche Bereiche des Gemeinschaftseigentums vom konkreten Bauträgervertrag umfasst sind und ob eine wirksame Beschränkung auf einen Bauabschnitt vereinbart wurde.

7. Ein Schritt zu mehr Synchronität

Die Entscheidung des Kammergerichts ordnet ein, was in der Praxis häufig auseinanderlief:

• Die gewerberechtliche MaBV,
• das zivilrechtliche Werkvertragsrecht,
• das Wohnungseigentumsrecht bei Großprojekten.

Indem „vollständige Fertigstellung“ an Abnahmereife und nicht an eine restlose Mängelfreiheit im Protokollsinne geknüpft wird, entstehen klarere Linien, die allerdings zu einer deutlichen Verschlechterung der Position des Erwerbers führt:

• Fälligkeit ja, wenn das Objekt im Wesentlichen funktioniert.
• Schutz der Erwerber über Zurückbehaltungsrechte und Mängelrechte, nicht über eine auf Dauer blockierte Schlussrate.

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